辯證來(lái)看，危機(jī)同時(shí)也意味著時(shí)機(jī)。誰(shuí)能想到伴隨著大批量的企業(yè)倒閉，破落的廠房竟又成為新一輪投資熱點(diǎn)。螳螂捕蟬，黃雀在后，在市場(chǎng)這個(gè)江湖，誰(shuí)也不知道下一刻將會(huì)發(fā)生什么

幾家歡喜幾家憂，席卷全球的金融危機(jī)讓成千上萬(wàn)的中小企業(yè)折戟沙場(chǎng)，也讓更多的企業(yè)在危機(jī)中發(fā)現(xiàn)更多投資機(jī)會(huì)。小企業(yè)倒閉、空置廠房增加、廠房?jī)r(jià)格下跌，抄底廠房正在成為一種新的投資思路。

深圳，大魚(yú)吃小魚(yú)

浙江人的頭腦全國(guó)有名，抄底房地產(chǎn)，抄底工業(yè)地產(chǎn)是他們常常掛在嘴邊的詞語(yǔ)。近日，在深圳服裝業(yè)小有名氣的郝在福也有整個(gè)打算，就是盡快購(gòu)置自有廠房，擁有自己“制衣王國(guó)”。

1990年，郝在?？抠I(mǎi)來(lái)的30臺(tái)舊縫紉機(jī)起家在深圳南油地區(qū)做制衣加工，僅6年時(shí)間就把50人的作坊辦成了1400人的大廠。如今，他執(zhí)掌的制衣有限公司共有5個(gè)工廠，員工達(dá)2000人，每月生產(chǎn)成衣超40萬(wàn)件。但是一直以來(lái)他都是在租用廠房，現(xiàn)在他感覺(jué)是啟動(dòng)自己“二次革命”的時(shí)候了。注入自有資金，將一半的設(shè)備升級(jí)成最為先進(jìn)的進(jìn)口設(shè)備；改進(jìn)生產(chǎn)工藝流程，加快效率等。與此同時(shí)，另一大動(dòng)作就是在靠近深圳的東莞尋找價(jià)位合適的廠房。

前幾天，他開(kāi)心地告訴記者，他歷經(jīng)數(shù)月在東莞找舊廠房建工業(yè)園的計(jì)劃“基本落定了”！“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，好多企業(yè)倒閉需要回籠資金，廠房及設(shè)備成為最后的救命稻草，以往居高不下的廠房?jī)r(jià)格也自降身價(jià)了，每平方米不到700元，差不多是以前一半的價(jià)格。我已經(jīng)在東莞的塘廈買(mǎi)下了一處獨(dú)立廠房，占地3萬(wàn)平方米，廠房面積4萬(wàn)平方米。”

他笑著對(duì)記者說(shuō)：“我是喜歡逆向思維的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)低迷，那以前可掙多點(diǎn)的，現(xiàn)在就掙少點(diǎn)”。深圳東莞毗鄰，交通物流、人才管理、配套服務(wù)等都具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這樣的營(yíng)商環(huán)境在全國(guó)是數(shù)一數(shù)二的。雖然現(xiàn)在的投資環(huán)境不是很景氣，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳、廣東、對(duì)我國(guó)制造業(yè)的發(fā)展是看好的，未來(lái)還是很有“錢(qián)景”的。郝在福表示，“現(xiàn)在低價(jià)買(mǎi)舊廠房就正當(dāng)其時(shí)。”

在前往深圳公明鎮(zhèn)的路上，記者看到，公路兩旁5、6層高的廠房外墻上掛起的巨大招租紅幅不斷從記者視線中躍過(guò)。紅幅上的“獨(dú)院廠房招租8元起 ”、“科技園整棟分層招租”、“業(yè)主廠房分租”、“宿舍招租”等林林總總的招租廣告語(yǔ)，碩大的字體、詳細(xì)的聯(lián)系電話，業(yè)主招租急切之情躍然其上。

但是對(duì)于“抄底”廠房的做法，有專(zhuān)家認(rèn)為，應(yīng)該講究“因人而異”，審慎評(píng)估，畢竟廠房租金只是企業(yè)生產(chǎn)的一部分，經(jīng)營(yíng)管理成本往往遠(yuǎn)大于租金或地價(jià)成本。這樣的成本風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)投資是不能同日而語(yǔ)的，已經(jīng)開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)危機(jī)還要持續(xù)多久無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)料。目前，生產(chǎn)性的企業(yè)最重要的任務(wù)是平穩(wěn)渡過(guò)危機(jī)，特別是做好資金調(diào)度，產(chǎn)業(yè)鏈的完善等問(wèn)題，應(yīng)注意開(kāi)源節(jié)流，積極擴(kuò)大內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)，不要盲目擴(kuò)張。

長(zhǎng)三角，出手依舊謹(jǐn)慎

曾幾何時(shí)，在上海投資老廠房，還被看作是創(chuàng)意地產(chǎn)。隨著金融危機(jī)的來(lái)襲，工業(yè)地產(chǎn)這一號(hào)稱(chēng)“樓市最后堡壘”也被攻克。受全球經(jīng)濟(jì)萎縮的影響下，上海工業(yè)地產(chǎn)也受到了相當(dāng)?shù)臎_擊，長(zhǎng)三角一帶的工業(yè)用地售價(jià)已經(jīng)下跌10%~15%，上海也被波及。

上海工業(yè)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究中心的錢(qián)琴對(duì)記者表示，這樣的氣氛伴隨經(jīng)濟(jì)不景氣已經(jīng)有了一段時(shí)間了。經(jīng)歷了前2個(gè)季度的慣性傳導(dǎo)之后，進(jìn)入第三季度，投資者觀望氣氛愈發(fā)嚴(yán)重，普通工業(yè)物業(yè)成交量顯著減少，尤其沒(méi)有特色的、不符合市場(chǎng)需求的部分多層廠房幾乎無(wú)人問(wèn)津，目前的投資需求量相比上半年下降了 23%左右。
而租售價(jià)格方面漲跌互現(xiàn)，租金環(huán)比下降0.07%，售價(jià)環(huán)比上漲1.04%。其中浦東板塊由于受到世博概念及迪斯尼概念的影響，周邊受益土地增值預(yù)期大增，業(yè)主捂盤(pán)情緒強(qiáng)烈，目前還沒(méi)真正影響到市場(chǎng)整體租售價(jià)格。而租金環(huán)比的連續(xù)下降預(yù)示著市場(chǎng)還需進(jìn)一步向下調(diào)整。

從交易量上看，普通工業(yè)物業(yè)交易量明顯較少，部分需要回籠資金的獨(dú)棟商務(wù)研發(fā)辦公樓項(xiàng)目開(kāi)始采取降價(jià)促銷(xiāo)策略，成為目前市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。但整體表現(xiàn)都比較謹(jǐn)慎，曾經(jīng)熱衷組織廠房考察的上海部分媒體也安靜下來(lái)，靜觀未來(lái)走勢(shì)。

據(jù)透露，長(zhǎng)三角地區(qū)大部分開(kāi)發(fā)區(qū)的招商工作沒(méi)完成，這在近幾年中絕無(wú)僅有，這不是政策的因素，主要是金融危機(jī)大環(huán)境的影響。

而且，據(jù)世邦魏理仕調(diào)查顯示，受金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的影響，一些跨國(guó)企業(yè)和本地中小企業(yè)中的制造型企業(yè)，尤其是出口加工型企業(yè)，已經(jīng)試圖放棄原有的制造業(yè)，轉(zhuǎn)而將自有工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租、出售或者再開(kāi)發(fā)。也因?yàn)槿绱?，?duì)預(yù)期上漲的廠房租金造成一定的向下壓力。

一向喜歡投資工業(yè)用地的海外基金近期減少了對(duì)工業(yè)用地的需求，這使得今年上半年還因?yàn)楣┎粦?yīng)求而價(jià)格同比增長(zhǎng)28.2%的上海工業(yè)用地一下子變得供大于求。

作為跨國(guó)企業(yè)、本地大型企業(yè)投資較多的工業(yè)廠房項(xiàng)目，苦于無(wú)米可炊的投資者或減小規(guī)模，或緊縮資金，整體觀望心態(tài)濃厚。

特色廠房吃香　

眾里尋他千百度，募然回首，那人卻在燈火闌珊處。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的大局也并非暗淡無(wú)光，只是缺少發(fā)現(xiàn)的眼睛。

世邦魏理仕就指出，未來(lái)的高標(biāo)準(zhǔn)物流類(lèi)廠房將非常具有投資潛力。過(guò)去的三季度，廠房類(lèi)物業(yè)的租金已經(jīng)出現(xiàn)1%的環(huán)比下跌，而相應(yīng)的物流和研發(fā)類(lèi)也不可避免地經(jīng)歷需求的減少。然而，新增物流地產(chǎn)的銳減，以及由于銀根緊縮所造成的一些工程的延期，將導(dǎo)致對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求在明年可能保持其一貫的強(qiáng)勁需求。

另一方面，全球第三方物流公司已經(jīng)開(kāi)始將它們的業(yè)務(wù)重心由歐美轉(zhuǎn)向亞洲，尤其是中國(guó)大陸。據(jù)了解，緊接著UPS的步伐，DHL已經(jīng)在上海機(jī)場(chǎng)集團(tuán)簽訂投資合同，計(jì)劃于上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)建造DHL北亞樞紐中心，其北亞樞紐將主要服務(wù)于中國(guó)和北亞國(guó)家，完善區(qū)域內(nèi)以及和歐洲、美國(guó)的洲際連接，成為 DHL在亞太地區(qū)的多樞紐轉(zhuǎn)運(yùn)體系的一員。該項(xiàng)目一期總占地面積達(dá)到8.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2010年建成。

此外，刺激經(jīng)濟(jì)的一攬子計(jì)劃不僅能夠激勵(lì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)從全球金融危機(jī)中強(qiáng)勁復(fù)蘇，而且還能加大力度地鼓勵(lì)建設(shè)二、三級(jí)城市機(jī)場(chǎng)和修復(fù)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，以便刺激國(guó)內(nèi)對(duì)工業(yè)產(chǎn)品的需求和加速物流業(yè)的發(fā)展。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)王成志分析，各路資本對(duì)以?xún)?yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為代表的工業(yè)地產(chǎn)的投資興趣正在不斷提高，首先看中的就是預(yù)期的高回報(bào)。
“其次，這些工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的租金收益，通常能以較長(zhǎng)租賃周期滿租，適合基金經(jīng)理們將其作為核心資產(chǎn)組合，而且近兩年，租金增長(zhǎng)更為顯著，投資回報(bào)率明顯高于寫(xiě)字樓。”

中國(guó)的物流設(shè)施等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從2003年到現(xiàn)在的大量投資主要集中在三個(gè)核心區(qū)域：大渤海灣地區(qū)(北京、天津和青島)、長(zhǎng)三角地區(qū)(上海以及周邊城市，如寧波)和珠三角地區(qū)(廣州和深圳)，其中又以上海為最，倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到270萬(wàn)平方米。

目前來(lái)看，這些區(qū)域及其中的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至工業(yè)土地，已經(jīng)成為各路資本投資的目標(biāo)，將有更大規(guī)模的海外資本進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。